ملاحظات بانک مرکزی در مورد لیزینگ مسکن
Created by maryam.ahmadi on 14/11/2016 03:20:55 ب.ظ


گروه بنگاه‌ها – فاطمه بهادری: هیأت وزیران در جلسه مورخ پنجم آبان ماه جاری و بنا به پیشنهاد وزارتخانه‌های امور اقتصادی و دارایی، راه و شهرسازی و بانک مرکزی و به استناد بند (5) ماده (14) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب 1387- آیین‌نامه اجرایی را تدوین و به سازمان‌های ذیربط ابلاغ کرده است. بر اساس مواد 2، 3 و 4 این آیین‌نامه فعالیت‌های شرکت‌های لیزینگ در بخش مسکن در چارچوب ضوابط و مقرراتی خواهد بود که ظرف یک ماه پس از ابلاغ آن به پیشنهاد بانک مرکزی به تصویب شورای پول و اعتبار خواهد رسید. براساس ماده دو، فعالیت شرکت‌های واسپاری (لیزینگ) در بخش مسکن درچارچوب ضوابط و مقرراتی خواهد بود که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه به پیشنهاد بانک مرکزی به تصویب شورای پول و اعتبار می‌رسد. در ماده سه نیز آمده است که شرکت‌های واسپاری (لیزینگ) مجازند به منظور تامین مالی بخش مسکن در چارچوب قوانین و مقررات مربوط از طریق انتشار اوراق بهادار اقدام کنند. به موجب ماده چهار وزارت راه و شهرسازی در راستای اجرای برنامه‌های حمایتی بخش مسکن مجاز است در چارچوب تفاهم‌نامه مشترک با موسسات اعتباری یا شرکت‌های واسپاری (لیزینگ) نسبت به تخصیص یارانه سود تسهیلات در سقف اعتبارات مصوب مربوط در چارچوب موافقت نامه مبادله شده با سازمان برنامه و بودجه کشور اقدام کند. بر این اساس و پس از سال‌ها ممنوعیت فعالیت شرکت‌های لیزینگ در بخش مسکن، این بار به زودی شاهد حضور فعال‌تر این صنعت خواهیم بود. گرچه بسیاری از شرایط درخصوص لیزینگ مسکن نسبت به گذشته تغییر کرده است اما دست‌اندرکاران امیدوارند با ملاحظاتی که بانک مرکزی در قوانین و مقررات خواهد داشت، در آینده‌ای نزدیک شاهد رونق بخش مسکن به مدد شرکت‌های لیزینگ باشیم. در ادامه نظرات برخی کارشناسان این صنعت را می‌خوانید

ضرورت توجه به لیزینگ مسکن


محمدکاظم
مدیرعامل و عضو هیات‌مدیره شرکت لیزینگ اقتصاد نوین

اگر چه پس از سال‌ها توجه ویژهدولتمردان اقتصادی به صنعت لیزینگ به‌عنوان یک ابزار مالی مدرن و پیشرفته در حلتولید و عرضه مسکن ستودنی و قابل تقدیر است، لکن در نظر گرفتن ملاحظاتی از سویبانک مرکزی در تدوین ضوابط و مقررات مربوطه، عامل تعیین‌کننده‌ای برای موفقیت واثربخش بودن این تصویب نامه در راه‌اندازی بازار اعتباری خواهد بود که به اختصاربه آنها می‌پردازیم:

1- ضرورت توسعه صنعت لیزینگ:دستورالعمل حاضر تاسیس شرکت‌های لیزینگ از ظرفیت توسعه‌ای این صنعت خالی و دارایموانع جدی برای گسترش صنعت لیزینگ و ایجاد شرکت‌های جدید برای رونق دادن بهبازارهای اجاره داری اعتباری است. این موانع موجب شده تعداد شرکت‌های غیرمجاز اینصنعت بیش از 30 برابر شرکت‌های مجاز شوند. تبدیل این استعداد بالقوه به استعدادهایبالفعل، ضرورت بازنگری به برخی از مواد این دستورالعمل از جمله صدور مجوز دائمبرای شرکت‌های لیزینگ را امری ضروری و اجتناب‌ناپذیر می‌کند، برای مثال شرکت‌هایلیزینگ ناگزیر هستند برای اجرای فعالیت‌های اعتباری خود قراردادهای درازمدت منعقدکنند و صدور مجوز فعالیت‌های مقطعی، با توسعه فعالیت‌های آنها منافات دارد. هرچنددر فرآیند صدور مجوز فعالیت شرکت‌های لیزینگ موانع دیگری نیز وجود دارد که ازحوصله این مقاله خارج است.

2- توجه به ماهیت فعالیت‌هایلیزینگ: فعالیت‌های اعتباری شرکت لیزینگ در ماهیت با فعالیت‌های بانک‌ها و موسساتمالی و اداری کاملا متفاوت است. بانک‌ها براساس موضوع فعالیتی که برایشان تعریفشده است دارای دو وظیفه اصلی «خلق پول» و «خلق سود» هستند، درحالی‌که شرکت‌هایلیزینگ همانند بسیاری از شرکت‌ها و موسسات تولیدی وخدماتی از طریق بانک‌ها و سایرروش‌های دیگر تامین مالی می‌شوند و «خلق پول» نمی‌کنند. به تعبیر دیگر شرکت‌هایلیزینگ در گروه واسطه‌گری‌های مالی قرار دارند و به صنعت اجاره داری اعتباری می‌پردازند.بنابراین انطباق دادن ضوابط و مقررات ناظر بر فعالیت‌های بانک‌ها بر شرکت‌هایلیزینگ در عمل موجب عدم توسعه یافتگی و کارآیی این بخش برای رونق دادن به بازاراعتباری که از ضرورت‌های رفع رکود و تورم و رکود در تقاضاست، شده است.

3- آزادسازی نرخ در رقابتی‌کردنفعالیت‌ها: به اعتبار آنچه در بند فوق درباره متفاوت بودن شکل ماهیتی تامین منابعمالی فعالیت‌های شرکت لیزینگ با بانک‌ها توضیح داده شد، دلایل موجهی برای تعییننرخ تکلیفی برای شرکت‌های لیزینگ وجود ندارد و این امر طی سال‌های گذشته علاوه‌برمحدود کردن فعالیت‌های شرکت‌های لیزینگ، به‌دلیل عدم تناسب نرخ تامین منابع مالی ونرخ تکلیفی، زمینه‌های لازم برای تخلف برخی از فعالیت‌های لیزینگی را در کشورفراهم کرده است.

4- اصلاح قوانین و مقرراتمالیاتی: شرکت‌های لیزینگ به اعتبار آنچه در مجوز فعالیت‌های آنها از سوی بانکمرکزی جمهوری اسلامی صادر می‌شود، در چارچوب قوانین پولی و بانکی کشور، قانونتنظیم بازار غیر متشکل پولی، قانون مبارزه با پولشویی و آئین‌نامه‌های نظارتیفعالیت می‌کنند و قانونا باید از پرداخت مالیات ارزش افزوده معاف باشند. متاسفانهدر طول چند سال گذشته وزارت دارایی به‌دلیل عدم ذکر نام شرکت‌های لیزینگ در قانونمعافیت‌های مالیاتی نسبت به رفع این مشکل اساسی هیچ‌گونه اقدامی نکرده و همین امرموجب شده هزینه قابل‌توجهی به مشتریان و متقاضیان این صنعت تحمیل و به اعتبار صنعتلیزینگ لطمه وارد شود.

5- پذیرش متنوع سازی قراردادهایلیزینگ: در چرخه علمی ابزارهای مالی اجاره داری اعتباری صنعت لیزینگ، تامین‌کنندهمالی، تولیدکننده کالا، مصرف‌کننده نهایی و مدیریت لیزینگ، به مثابه قطعات پازلیهستند که با ساخت مدل‌های قراردادی گوناگون قادر هستند به صنعت اجاره داری اعتباریرونق دهند و تصویر روشنی را با هدایت منابع مالی به صنعت مربوطه، موجب کاهش تورمایجاد اشتغال و رونق دادن به آن ازجمله تولید و عرضه مسکن در اقتصاد ملی به معرضنمایش بگذارند. ممنوعیت عقد قرارداد مشارکتی و اجاره مجدد به‌ویژه در حوزه مسکن ومحدود کردن قراردادها به فروش اقساطی و اجاره به شرط تملیک، شرکت‌های لیزینگ راقادر نخواهد ساخت که در اجرایی کردن مصوبه هیات وزیران در قانون ساماندهی و حمایتاز تولید و عرضه مسکن آن‌طور که شایسته و بایسته است، نقش آفرینی کنند.

6- هماهنگی سیاست‌های دولت درحمایت از لیزینگ مسکن: براساس آنچه در مصوبه هیات وزیران آمده است، وزارتخانه‌هایاقتصاد، راه و شهرسازی، صنعت، معدن و تجارت، کشور، بانک مرکزی جمهوری اسلامیایران، سازمان برنامه و بودجه کشور و سازمان ملی استاندارد ایران در ساماندهی وحمایت از تولید و عرضه مسکن نقش‌آفرینی می‌کنند، بنابراین برآیند تصمیم‌سازی وتصمیم‌گیری این سازمان‌ها در روش‌های عرضه مسکن باید روی استفاده از ابزارهای مالیلیزینگ مسکن متمرکز و هماهنگ باشد و نظرات و راهکارهای تجربه شده دست‌اندرکارانصنعت لیزینگ را در تدوین قوانین و مقررات مدنظر قرار دهند.

نکته آخر اینکه صنعت لیزینگ بهپشتوانه علمی و عملی در جهان مجهز و در رونق اقتصاد ملی کشورها نقش اساسی ایفا می‌کند،بنابراین حوزه‌های تصمیم سازی و تصمیم‌گیری باید به این نکته مهم و حیاتی توجهکنند که از تحلیل‌هایی که سبب بدبینی مردم به کارآیی این صنعت در کشور می‌شود،پرهیز کنند و یکی از دلایل مهم عدم رونق بازار اعتباری در کشور همین نگرش‌های انفعالیو اتخاذ سیاست‌های انقباضی نسبت به ساز و کارهای ابزارهای مالی اجاره داری اعتباریبوده که باید از سوی مسوولان ذی‌ربط برطرف شود.

روش عاملیت در لیزینگ مسکن


روح‌الله جراحی
مدیر برنامه‌ریزی و تحقیق و توسعه

مشکلات شرکت‌هاي ليزينگ در تامين منابع مالي کافي در جهان موجب نوآوري‌هايي شده است. اين نوآوري‌ها شامل عقد قــراردادهاي عامليت با سازندگان املاک و مستغلات و انبوه‌سازان و دارندگان منابع مالي نظير بيمه‌ها، صندوق‌هاي بازنشستگي و بانک‌ها است.

1- قراردادهاي عامليت با سازندگان املاک و مستغلات. اين قرارداد‌ها عملا شرکت‌هاي ليزينگ را وارد نوع خاصي از عمليات فاکتورينگ (عامليت) می‌کند. طبق اين روش دارايي‌هاي مورد اجاره در تملک شرکت‌هاي ليزينگ قرار مي‌گيرد. بخشي از ارزش دارايي از مستاجرين پيش دريافت مي‌شود و بقيه منابع نيز توسط سازنده تامين مي‌شود. شرکت ليزينگ بابت عمليات عقد قرارداد اجاره، اداره قرارداد و وصول اقساط، کارمزدي دريافت مي‌کند. در مواردی نیز ممکن است بخشی از منابع توسط لیزینگ تامین شود.  شرکت‌های لیزینگ می‌توانند قراردادهایی با شرکت‌های سازنده و انبوه‌ساز یا حتی هلدینگ‌های وابسته به مسکن و شهرسازی برای کمک به فروش پروژه‌های آنها منعقد کنند. این امکان وجود دارد که به‌جای عاملیت صرف، بخشی از منابع تسهیلات اعطایی به مشتریان توسط لیزینگ تامین شود.

2- قراردادهاي عامليت با دارندگان منابع مالي. يکي از محدوديت‌هايي که مانع اخذ تسهيلات مالي از اعتبار‌دهندگان غير از بانک‌ها مي‌باشد، مساله ماليات است. طبق قانون ماليات‌هاي مستقيم فقط سود تسهيلات پرداختي به بانک‌ها و موسسات مالي غير بانکي هزينه قابل‌قبول است، بنابراين در صورتي که مثلا از بيمه‌ها يا صندوق‌هاي بازنشستگي وجوهي اخذ و سودي پرداخت شود، به لحاظ مالياتي هزينه قابل‌قبول نیست. اين موضوع باعث افزايش هزينه منابع مالي مي‌شود و منبع مالي از لحاظ اقتصادي توجيه‌پذيری نخواهد داشت. براي حل اين مساله دو روش وجود دارد:

• عقد قرارداد مشارکت مدني

• عقد قرارداد عامليت

به‌دليل مشکلات قراردادهاي مشارکت مدني، روش عامليت ترجيح داده مي‌شود. طبق اين روش، شرکت‌های ليزينگ به نمايندگي از اعتبار‌دهنده دارايي‌هايي را خريداري و به متقاضيان (مستاجرين) اجاره مي‌دهد. همچنین دیگر شرکت‌های وابسته به شرکت‌های لیزینگ که منابع مالی مازاد دارند، می‌توانند اهداف خوبی برای این منظور باشند. این امکان وجود دارد که دارندگان منابع مذکور املاک را خریداری و به لیزینگ با حق اجاره به غیر اجاره دهند و لیزینگ مجددا آن را به استفاده‌کنندگان نهایی اجاره دهد.

3- قراردادهاي عامليت با بانک‌ها. يکي از مشکلات شرکت‌هاي ليزينگ در اخذ تسهيلات بانکي سقف تسهيلات فردي و گروهي است. طبق مقررات بانک مرکزي و روش‌هاي اعتباري بانک‌ها، هر شخص حقوقي يا حقيقي فقط تا سقف معيني مي‌تواند از تسهيلات بانکي استفاده کند. براي غلبه بر اين مشکل قراردادهاي عامليت طراحي شده است. طبق اين قرارداد‌ها شرکت‌های ليزينگ به نمايندگي از بانک اقدام به عقد قرارداد با متقاضيان (مستاجرين) مي‌کنند و در مقابل خدمات ارائه شده کارمزد دريافت مي‌کنند. از این لحاظ نیز بانک‌ها می‌توانند هدف مناسبی برای شرکت‌های لیزینگ خود باشند، البته در گام اول و تا سقف مجاز اخذ تسهیلات بانکی از این بانک باید مورد توجه قرار گیرد. با توجه به عملکرد گذشته، صنعت لیزینگ در جهان و ایران نقش زیادی را در اقتصاد کشور می‌تواند به‌عهده داشته باشد و در صورت تامین مالی منطقی و ارزان، شرکت‌های لیزینگ پتانسیل و ظرفیت خوبی برای تخصیص منابع دارند و در صورتی که تامین مالی از طریق عاملیت انجام شود مزایای ویژه‌ای هم برای لیزینگ‌ها و هم برای سازندگان و انبوه‌سازان خواهد داشت و روش تامین مالی عاملیت، ضمن اینکه باعث می‌شود چرخه تولید و بازار مسکن حرکت داشته باشد، سبب ایجاد فرصت‌های سرمایه‌گذاری جدید برای انبوه‌سازان شده و چرخه اعتبارات بانک‌ها را هم به گردش در می‌آورد و تاثیرات اقتصادی و اجتماعی فراوانی به همراه خواهد داشت.


بررسی بازار مسکن و نقش لیزینگ

بهنام شالچی شبستری
مدیر عامل شرکت لیزینگ جامع سینا

بازار مسکن پس از طی دوره رونق سال‌های 1390 و 1391، در حال حاضر دوره رکود عمیقی را تجربه می‌کند. دلایل ایجاد رکود اخیر در بخش مسکن را می‌توان به دو بخش عوامل درونی و بیرونی تقسیم کرد. عمده عوامل برون‌بخشی ایجاد رکود در بخش مسکن مشتمل بر: 1- حاکمیت رکود در کل اقتصاد کشور، کاهش قیمت نفت در 2 سال گذشته و به تبع آن کاهش درآمد خانوار و گسترش بیکاری، 2- بالا بودن نرخ سود واقعی سپرده‌های بانکی به خصوص در سال 1394 و به‌تبع آن کاهش توان و تمایل خانوار (به دلیل بالا بودن هزینه فرصت پول و هزینه تامین مالی)، 3- وقوع شوک در بازار ارز و افزایش تورم عمومی در سال 1391 و 1392 و به تبع آن افزایش هزینه‌های ساخت و قیمت مسکن و کاهش توان ساخت و خرید مسکن است.

اصلی‌ترین عوامل درون‌بخشی ایجاد رکود مسکن نیز شامل: 1- عرضه حجم قابل توجهی از واحد‌های مسکونی تکمیل شده در سال‌های اخیر، عدم امکان فروش مناسب این واحد‌ها به دلیل افزایش قیمت مسکن در سال‌های 1391 و1392، کاهش قدرت خرید خانوار‌ها و به تعویق انداختن تقاضای مسکن از سوی خانوار‌ها به دلیل پیش‌بینی ثبات قیمت مسکن، 2- عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضای مسکن و 3- نبود انگیزه کافی در سرمایه‌گذاران برای ساخت‌و‌ساز مسکن به دلیل پیش‌بینی ثبات قیمت مسکن و بالا بودن هزینه فرصت و تامین پول ناشی از بالا بودن نرخ سود بانکی است.

تعداد واحد‌های مسکونی تکمیل شده مجموعا در سال‌های 91 تا 94 در شهر تهران و کل مناطق شهری کشور به ترتیب به بیش از 660 هزار و 3/ 2 میلیون واحد مسکونی رسیده بود. نرخ رشد تعداد واحدهای تکمیل شده سال 93 و 9 ماه اول 94 در شهر تهران به ترتیب منفی14 و منفی 22 بوده است و سرمایه‌گذاری در ساختمان‌ها توسط بخش خصوصی در مناطق شهری در سال 1394 (به قیمت ثابت) به نسبت سال قبل 14 درصد کاهش یافته و به حدود 700 هزار میلیارد ریال رسیده است و تعداد معاملات واحد مسکونی انجام شده در شهر تهران در فصل تابستان و 6 ماه اول سال جاری نسبت به مدت مشابه سال قبل به ترتیب حدود 22 و 7/ 14 درصد افزایش یافته است. همچنین نرخ سود اسمی تسهیلات از 24به 18درصد و نرخ سود اسمی سپرده بانکی از 20 به 15 درصد کاهش یافته ولی همچنان نرخ سود واقعی تسهیلات عادی و سپرده‌های بانکی در پایان شهریور ماه، بالا و به ترتیب بیشتر از 5 و 3 درصد نرخ اسمی بوده است.

پس از طی نزدیک سه سال رکود در بخش مسکن در ابتدای سال جاری با افزایش قابل توجه معاملات مواجه شده، اما از سوی دیگر تعداد پروانه‌های ساختمانی با رشد منفی 23- و17- به ترتیب در تهران و کل کشور برخوردار است. به عبارت دیگر با وجود افزایش معاملات در 6 ماه اول بازار ساخت از رکود خارج نشده است، زیرا قدرت محرک بخش مسکن به اندازه‌ای نبوده است که منتهی به فروش قابل توجهی از انبوه واحدهای تکمیل شده و ایجاد انگیزه در سازندگان شود. تامین مالی مسکن از مولفه‌های اساسی این بازار به شمار می‌رود، این متغیر از ابعاد اقتصادی و اجتماعی مهم است. به لحاظ اجتماعی موضوع مسکن خانوارهای کم‌درآمد و نحوه تامین مالی آنها با توجه به عدم استطاعت مالی‌شان در تدارک و خرید واحدهای مسکونی از چالش‌های اساسی دولت‌ها در بخش مسکن به شمار می‌رود.

از بعد اقتصادی نرخ‌های بازار رهن و حجم اعتبارات و تسهیلات اختصاص‌یافته به این بخش به طور مستقیم بر عرضه و تقاضای مسکن تاثیر‌گذار است. علاوه بر این نحوه تامین مالی مسکن و حجم سرمایه‌گذاری در این بخش روی قیمت مسکن و متغیرهای اقتصاد کلان به ویژه مصرف اثر قابل توجهی دارد و از طرف دیگر شرایط اقتصاد کلان و شرایط مالی نیز بر قیمت‌ها و تامین مالی مسکن موثر است.  برای افزایش رونق در بازار مسکن یکی از روش‌های واگذاری مسکن در جهان، استفاده از ظرفیت‌های شرکت‌های لیزینگ است. شرکت‌های لیزینگ در جهت بهره‌برداری از تامین مالی مناسب با انبوه‌سازان می‌توانند با ایجاد خط اعتباری و بر اساس تفاهم با انبوه‌سازان، بخشی از فعالیت‌ها از جمله اعتبارسنجی، تخصیص تسهیلات، دریافت اقساط، تحویل واحد مسکونی را اجرا و با دریافت اقساط مشتریان، سرمایه انبوه‌سازان را طی دوره‌های مشخص پرداخت کنند.

تاسیس شرکت‌های بزرگ لیزینگ مسکن


محمد‌هادی موقعی
دبیر‌کل انجمن ملی لیزینگ ایران

الگوهای تامین مسکن در کشور باید به سمت اعتبارات بلند‌مدت و با استفاده از بازار بدهی تمایل پیدا کند. آیین‌نامه اجرایی ماده 14 قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن از یک تفکر حمایتی سرچشمه می‌گیرد. قوانین حمایتی ماهیتا دارای سوبسید هستند و به‌خصوص در بازار مسکن اگر مقاصد تامین مسکن اجتماعی و برخورداری طبقات کم‌درآمد مد‌نظر باشد قطعا نرخ‌های تامین مالی فعلی جوابگو نخواهد بود. همان طور که در تامین مالی برای نوسازی ناوگان حمل‌ونقل‌ کشور قانون حمایتی وجود دارد و دولت ابزارهایی را برای این جایگزینی طراحی کرده که دربردارنده سوبسید و حمایت از متقاضیان نهایی است، قطعا و به طریق اولی در بخش مسکن هم باید این حمایت صورت گیرد.

قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن دارای سه مولفه کلیدی است. اول ساماندهی، دوم حمایت و سوم تولید و عرضه. ساماندهی نقش‌آفرینان بازار مسکن و متعاقبا ساماندهی در مدل‌های تامین مالی، احراز صلاحیت‌های متقاضیان ساخت و ساز و انبوه‌سازی و دسته‌بندی فعالیت‌ها در این زمینه در دستور کار قرار دارد. مولفه دوم حمایت است. تکیه بر عنصر حمایت به این معناست که بازیگران بازار نمی‌توانند در عرصه‌های سرمایه‌گذاری مسکن به‌صورت موثر ظاهر شوند و به همین دلیل به حمایت نیاز دارند. اولین ابزار حمایت اعطای سوبسید در نرخ تامین مالی است و دومین ابزار حمایت، تسهیل و روان‌سازی فرآیند استفاده از ابزار‌های نوین مالی و ورود به بازار سرمایه و بازار بدهی است. سومین ابزار حمایت، وارد کردن شرکت‌های واسپاری در این بخش است و بالاخره چهارمین و مهم‌ترین‌ ابزار حمایت، نهادینه کردن روش‌های استفاده از اعتبارات بلند‌مدت است. عنصر حمایت فقط برای خریدار مسکن نیست بلکه برای تولید‌کننده نیز پیش بینی شده است. قبل از اینکه خانه‌ای برای فروش وجود داشته باشد باید خانه‌ای ساخته شده باشد.

قیمت تمام شده ساخت و هزینه‌های تامین مالی که تولید‌کننده متحمل می‌شود در قیمت فروش موثر است و هزینه مالی خرید اعتباری مسکن نیز در قیمت تمام شده برای مصرف‌کننده نهایی موثر است. تاب‌آوری تولید‌کننده و مصرف‌کننده برای تحمل هزینه‌های مالی در بخش مسکن بسیار پایین است. پس مولفه حمایت از تولید را هم اضافه می‌کنیم و اما مهم‌ترین عنصر تاثیر‌پذیر از سیاست‌های حمایتی، بخش تقاضا در بازار مسکن است. ساماندهی بخش عرضه به معنای فراهم آوردن زمینه‌های تحریک تقاضا است. تقاضا در بازار مسکن اگر به دلایل سفته‌بازی تحریک شود منجر به تکرار دور باطل قبلی در اقتصاد مسکن خواهد شد. پس تحریک تقاضا باید از خاستگاه قیمت تمام شده پایین و اعتبار بلند‌مدت آغاز شود. آیا می‌توانیم یک آپارتمان مسکونی 80 متر‌مربعی را در منطقه متوسط تهران با قیمت 200 میلیون تومان و با وام 160 میلیون تومانی و به مدت 10 سال در قالب اجاره سرمایه‌ای واگذار کنیم؟ برای این واحد مسکونی فقط بانک مسکن با شرایط خاص تا 80 میلیون تومان وام می‌دهد. هیچ شرکت لیزینگ یا بانک و موسسه اعتباری برای خرید این واحد مسکونی وام پرداخت نمی‌کند.

پس اگر فقط یک عنصر را تقویت کنیم تقاضا تحریک نمی‌شود. در حال حاضر فقط عنصر نرخ تامین مالی از طریق بانک مسکن نسبتا پایین است ولی عناصر سهم اعتباری، مدت قرارداد با مشتری و احراز شرایط وام گیرنده و مهم‌تر از همه کاهش قیمت فروش تقویت نشده است. شرکت‌های لیزینگ یکی از ابزار‌های پیش‌بینی شده در قانون مزبور و آیین‌نامه اجرایی آن هستند. در ماده 2 آیین‌نامه اجرایی ماده 14 قانون فوق نحوه حضور شرکت‌های لیزینگ در بازار مسکن منوط به تدوین آیین‌نامه مربوطه ازسوی بانک مرکزی و تصویب شورای پول و اعتبار خواهد بود. شرکت‌های لیزینگ و واسپاری می‌توانند در تامین مالی متقاضیان مسکن ورود کنند. آنها می‌توانند برای تامین منابع مالی به انتشار اوراق بهادار اقدام کنند. شکل متداول انتشار اوراق برای شرکت‌های لیزینگ، اوراق صکوک اجاره و اوراق مشارکت است. با فرض برآورده شدن الزامات قانونی و فرآیندهای پذیرش و تعیین ارکان و ضمانت‌ها و پوشش ریسک و... باید بررسی شود که شرکت‌های لیزینگ این منابع را باید در قالب چه قراردادهایی به تولید‌کننده اعطا کنند؟ محدودیت لیزینگ‌ها در انعقاد عقود مانع این کار خواهد شد. پس لیزینگ‌ها باید بتوانند سایر عقود را نیز منعقد کنند. عقود مشارکتی، مشارکت‌های خاص و قراردادهای بازرگانی و مبایعه‌نامه و....

در بخش تامین مالی مصرف‌کننده و خریدار نهایی واحد مسکونی، شرکت‌های لیزینگ به جای دریافت وجوه پرداختی بابت تسویه مطالبات از تولید‌کننده، واحد‌های ساخته شده را دریافت و در قالب عقود بلند‌مدت به خریدار نهایی واگذار می‌کنند. شاید موسسه اعتباری و بانک بخواهد این عقود بلند‌مدت را با مصرف‌کننده نهایی منعقد کند در این صورت بانک یا موسسه اعتباری می‌تواند قرارداد عاملیت با لیزینگ منعقد کند. زیرا ممکن است شرکت‌های لیزینگ قادر به انعقاد قرارداد‌های بلند‌مدت نباشند.  شرکت‌های فعلی لیزینگ در ایران توان مالی و ظرفیت لازم برای ورود به بخش‌های کلان تامین مالی دارایی‌ها مثل ناوگان حمل‌ونقل ریلی و هوایی یا بازار مسکن ندارند. تاسیس شرکت‌های لیزینگ در مقیاس بزرگ با ماموریت مسکن، راه مناسب تری خواهد بود. سرمایه این شرکت‌ها باید از طریق بازار سرمایه تامین و با مشارکت گزینه‌هایی مثل انبوه سازان و موسسات اعتباری و بانک‌ها و سایر سرمایه گذاران تاسیس شوند. شاید سرمایه اولیه برای لیزینگ‌های بزرگ در بخش مسکن از 10 هزار میلیارد ریال شروع شود. شرکت‌های لیزینگ بزرگ باید بتوانند اجاره داران حرفه‌ای را تامین مالی کنند.

اجاره‌داری حرفه‌ای که در ماده 2 آیین‌نامه اجرایی قانون حمایت از تولید و عرضه مسکن به آن اشاره شده با ماهیت اجاره داری مالی متفاوت است. اجاره داری حرفه‌ای به این معناست که مالک با خیال راحت و به دور از نگرانی واحد مسکونی خود را اجاره داده و منافع وی از طریق یک کسب وکار سازمان یافته تضمین شود. مالکانی که انگیزه کافی برای ورود به اجاره‌داری حرفه‌ای دارند، خود عامل تحریک تقاضا هستند. نوع دیگری از سرمایه‌گذاری در بازار آینده مسکن ورود به بازار اجاره‌داری حرفه‌ای است. این بازار در کشور‌هایی مثل آلمان و آمریکا تقاضای گسترده طبقات متوسط و کم‌درآمد را در بازار مسکن ایجاد کرده است. در این بازار انگیزه خریداران مسکن، مالکیت نیست بلکه استفاده طولانی‌مدت و بدون دغدغه و با اجاره بهای مناسب از یک واحد مسکونی خواهد بود. مالکان الزاما ساکنان واحد‌ها نیستند بلکه موجرانی هستند که واحد‌های خود را اجاره می‌دهند. همین موجران می‌توانند مستاجران شرکت‌های لیزینگ باشند و مصرف‌کنندگان نهایی، مستاجران این موجران خواهند بود.

خوشبختانه در قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، آیین‌نامه آن و همچنین آیین‌نامه اجرایی ماده 14 قانون مزبور یک جامعیت در نگرش سیاست‌گذاران وجود دارد و طراحی مدل‌های مناسب تامین مالی در آن نهفته است ولی نکته مهم اینجاست که پیش نیاز‌های اجرای این مدل‌ها باید فراهم شود. مثلا یکی از نکته‌های مهم قفل شدن سرمایه‌ها در واحد‌های ساخته شده خالی است که روی دست سازندگان آنها مانده است. این واحد‌ها در مقیاس‌های مد نظر قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن قرار نمی‌گیرند. بار دیگر تاکید می‌کنیم که مفروضات حاکم بر این قانون دسترسی اقشار بدون مسکن و گروه‌های کم‌درآمد به مسکن با یک سیاست حمایتی است. این امید وجود دارد که ابزارها و خلاقیت‌های قانون مزبور و آیین‌نامه‌های آن داروی درمان بیماری خانه‌های ساخته شده و فروش نرفته نیز باشد. سرمایه‌گذاران و سازندگانی که روزی به امید بازدهی دوبرابری در سال ناشی از سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز بودند امروز با بازار راکد و بی‌بازده مواجه‌اند. شاید شرکت‌های لیزینگ بتوانند تقاضا را برای واحد‌های ساخته شده خالی تحریک کنند.

جو روانی حاکم بر بازار خانه‌های ساخته شده خالی، قیمت‌ها را در حد بالا نگه داشته است و از این به بعد سازندگان مسکن و انبوه‌سازان باید بتوانند مثل سایر بخش‌های اقتصادی سود منطقی را طلب کنند. آنها باید منابع مالی حاصل از ابزار‌های طراحی شده در قانون را با سرعت و مدیریت مناسب به کار گرفته تا قادر به تسویه‌شان باشند. در غیر این صورت با قیمت تمام شده بالا و قفل شدن منابع در واحد‌های نیمه ساخته مواجه خواهند شد.  در قانون یادشده از 6 ابزار برای تامین و تجهیز منابع مالی نام برده شده که یکی از آن 6 ابزار، استفاده از شرکت‌های واسپاری در تامین مالی تولید مسکن به‌صورت اجاره و اجاره به شرط تملیک است. اگر دقت کنیم می‌بینیم که در نقش شرکت‌های واسپاری به تامین مالی خریداران نهایی اشاره نشده است. پس باید در آیین‌نامه‌ای که از طرف بانک مرکزی برای عملیات شرکت‌های واسپاری و لیزینگ در بخش مسکن تهیه خواهد شد به چگونگی انعقاد قرارداد‌های اجاره و اجاره به شرط تملیک با انبوه سازان و تولید‌کنندگان پرداخته شود تا ابهامات احتمالی رفع شود. البته باید در نظر داشت که در بخش‌های تجهیزات و ماشین‌آلات و خودرو، شرکت‌های لیزینگ تامین مالی مصرف‌کننده را به عهده دارند. در موارد خاص و بنا به توانمندی‌های فروشندگان و تولید‌کنندگان بزرگ، تامین مالی تولید‌کننده نیز از سوی شرکت‌های لیزینگ انجام می‌شود.

از یاد نبریم که اگر یک فروشگاه تمام کالای خود را با تخفیف بفروشد به 100 هزار مشتری نیاز دارد. در بازار مسکن آینده فقط تولید و فروش انبوه می‌تواند تخفیف‌هایی را به دنبال داشته باشد؛ بنابر این در پی تامین مالی انبوه با ابزار‌های 6 گانه مندرج در ماده 14 قانون مزبور، باید بر تولید و فروش انبوه تمرکز کنیم. برای تحقق این انبوه‌سازی و انبوه‌فروشی باید شرکت‌های تخصصی انبوه‌سازی بزرگ داشته باشیم. بعد از آن باید شرکت‌های لیزینگ واسپاری بزرگ و تخصصی در بخش مسکن ایجاد کنیم و پس از آن شرکت‌های تخصصی و بزرگ در اجاره‌داری حرفه‌ای ایجاد و شبکه فروش و بازاریابی بزرگ و یک نظام اعتبار‌سنجی بزرگ و مدرن هم نیز باید اضافه شود. بخش خصوصی باید آموزش‌های لازم را برای پرداختن به این کسب‌و‌کارها فرا‌بگیرند. انبوه‌سازان بیشتر با روش‌های سنتی خانه‌سازی می‌کنند. تکنولوژی و سرمایه برای انبوه‌سازی مدرن در اختیار بخش خصوصی نیست. شرکت‌های واسپاری و لیزینگ عمدتا در تملک بانک‌ها و خودرو‌سازان قرار دارند. بخش خصوصی هنوز به این عرصه ورود فعال ندارد. هنوز در کشور ما اجاره داری حرفه‌ای متداول نشده است و اجاره‌داری به شدت سنتی است. بنگاه‌های معاملات املاک نوعی کسب و کار‌های فردی هستند که فقط در قالب یک شبکه بزرگ فروش می‌توانند در توسعه بازار مسکن نقش‌آفرینی کنند.

منبع: روزنامه دنیای اقتصاد - شماره 3910 تاریخ چاپ:1395/08/23




rating
  نظرات کاربران